2017-09-04 停车地产，下一个风口？

停车地产，不是房地产的绝对衍生品，两者也具有显著的差异性。但停车地产与房地产具有与生俱来的关联性、相似性。

关联性：1、房子是人居地产，车库（位）是车居地产；2、早期的房地产鲜有停车位配套。随着家用轿车的普及化，二十世纪九十年代中期以后的房地产逐步增加了配套服务功能——车库。

相似性：1、新型小区车居地产和房地产都是以土地为载体的建筑物，都属于具有位置固定性、不可移动性特征的个人不动产；2、都属于通过购买后拥有个人法定权益，同时可以自由交换、流通的产权化商品。

差异性：1、功能独立。2、产权独立。房产与车库非强制性一体销售产品；3、位置独立。除社区以外的车库均为独立建筑。如商业区、办公区、车站、机场、码头等场所独立运营的各种停车场；4、行业独立。虽然同属城建国土，但在管理上，房产归建委，停车场归交委。

由此可见，停车地产是一个既完全独立，又能够运用房地产的开发运营模式进行规模化经营的新兴产业。

在今后若干年里各地政府鼓励大兴停车场建设工程，以弥补巨大的停车位需求缺口，是建设和谐城市、惠及亿万百姓的重大民生工程。而对于投资者来讲，毫无疑问这是一个不容错失的大好商机。但是，如何精准、顺利地切入？又如何能够在圆满完成政府要求、满足市场需求的同时充分用好相关政策呢？这便是春风乍起的中国停车地产业又一个产业特点。

政策性：中国作为世界第一人口大国，在30年的飞速发展过程中，城市人口激增4.2亿。几乎所有的大中城市都处于超负荷运转状态。尤其是原本拥挤不堪的老旧城区，建设空间稀缺，可谓寸地寸金。增建停车位的唯一出路就是向高空、地下要资源。所以，包括北京、上海在内的城市停车位建设的重点解决方案就是“平改立”，即鼓励大量建设立体化停车楼（库）。

高端性：鉴于此，大量浪费土地资源的坡道式、旋转自助式传统立体设计模式必须废止。要运用国际化先进理念和成熟技术，建设智能化立体停车楼。与现代化智慧城市建设进行无缝接驳。

交互性：通过内置数字化软件、智能化硬件和城市交通信息互动技术，实现对停车泊位的科学化运作和专业化管理。通过职业化人才的指挥、调度和维护形成系统化、速效化、精准化的城市车联网、物联网体系，最终实现静态交通的全城一体、高效畅通、舒适便捷。

一言以蔽之，方兴未艾的中国停车地产业是一个以科学发展观、生态城市观为主旨，以尖端技术设备和先进管理模式为内核，以优质高效服务为标准的高端新兴产业。

在提前进入汽车时代的西方发达国家，停车产业早已发展成为年产值万亿美元的大产业。

美国，这个被称为“装在汽车轮子上的国家”，停车产业每年大约收益近千亿美元，提供就业岗位约 500万个。即便是在经济举国萧条的近几年，停车产业以及停车场股权投资基金在股市上依然一路高歌，绩效斐然。

日本、韩国，两个蜗牛背上的汽车产销大国，在经济危机中尽管汽车销量一路下滑，但国内的停车产业红火如初。十几、几十个车位的停车场一般都由家庭经营，凡拥有一座小型停车场的家庭，收入都非常可观、稳定，生活轻松、开心。

香港，如今一个停车位的售价往往比一辆高级轿车还要贵。如汇景花园社区的一个停车位售价高达60 万港元。

在中国大陆，位于大中城市新建高档小区的停车泊位也随着房价的飙升一路走高，一个车位逼近一辆家庭轿车的价格。例如，北京望京新区的停车位最高售价已突破35万元，一般也在20万元左右。经调查，目前京广铁路以东的二线城市停车位价格多在16-25万元，三线城市的普通停车位也多半突破10万关口。

根据国家统计局数据，截止2014年底，我国城镇人口占全国人口的比例达到54.77%。即7.49亿人居住在城镇。

按照中国城市发展规划进程，到2025年我国城市人口将达到10.5亿人。意味着在未来的13年里将有约3.6亿人进入城镇，这支城市新军超过美国现有人口的总和。按照目前城镇人均汽车拥有率17%计算，家用轿车将新增6100万辆。

同样截止2014年，根据公安交管局数据，我国汽车保有量1.54亿，停车位缺口至少超5000万个。

现有车位缺口与新增车位之和保守在一亿个以上，按平均造价5万元/位概算，停车场（楼、库）总投资将超过5万亿。